Morosi vandali e ‘poveracci’ v/ricchi vacanzieri mordi e fuggi
di Simona Maria Frigerio
Ci eravamo già occupati di emergenza casa (1) e caro affitti (2), ma dalla fine dell’epidemia di Sars-Cov-2 la situazione, invece di migliorare (non dovevamo essere ‘tutti più buoni’ e ‘le cose non sarebbero più state come prima’?), è peggiorata.
Molti mass media affermano che, in Italia, 4,5 milioni di abitazioni restano vuote perché il 30% dei proprietari non avrebbe intenzione di affittare a causa di due rischi principali: la morosità e i danni che causerebbero gli inquilini agli alloggi.
Secondo i dati nell’Osservatorio Affitti 2024 rilevati da Nomisma (per conto della Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria, e in collaborazione con Confabitare), le ragioni sarebbero anche altre. Ad esempio, le richieste spesso impossibili da soddisfare da parte di una famiglia normale, quali un elevato deposito cauzionale da sborsare immediatamente, fideiussioni bancarie e garanzie di pagamento dell’affitto da parte di genitori, figli o fratelli. Eppure, i medesimi dati fornirebbero un quadro di stabilità che dovrebbe essere di per sé garanzia per il locatore, visto che per il “35% dei locatari l’affitto è una soluzione stabile, in particolare tra gli over 60, che costituiscono il 71% di coloro che vivono in locazione da oltre 15 anni”. Anche se questa realtà, nei prossimi anni, potrebbe cambiare drasticamente visto che l’incidenza di canoni di affitto, sempre più esosi, su assegni pensionistici che si ridurranno progressivamente con il definitivo passaggio al sistema contributivo, creerà un ulteriore collo di bottiglia tra domanda e offerta. A meno che non intervenga lo Stato con l’edificazione di nuove case popolari per le fasce più disagiate, tra le quali gli anziani (e l’Italia è ormai destinata a diventare un Paese sempre più di vecchi).
Nel frattempo, si macinano sfratti, eseguiti con la forza pubblica (dopo lo stop del periodo pandemico), con una velocità che fa dubitare della cosiddetta inefficienza della burocrazia italiana. Tra il 2022 e il 2024 sono state sfrattate 73.000 famiglie – ossia l’equivalente delle famiglie residenti, ad esempio, a Pisa; mentre il caro affitti è sotto gli occhi di tutti, spingendo le persone a spostarsi dalle periferie ai paesi, più o meno limitrofi alle maggiori metropoli, dove vi è altresì il continuo scontro tra le esigenze di alloggio delle famiglie e quelle degli studenti (pensiamo, ad esempio, a Bologna, alla stessa Pisa, ma anche a Milano, Roma, Torino, Venezia e, ovviamente, Napoli).
Dal canto suo, il mercato immobiliare – a livello di compravendite – con l’aumento del costo degli alloggi, non solamente nelle grandi città, e dei mutui ipotecari (che, ormai, sono diventati trentennali), ai quali si accede con difficoltà vista la discontinuità lavorativa di molti contratti e settori, spinge verso un aumento della richiesta di case in affitto. E, di conseguenza, a locazioni sempre più esose – non più calmierate da un parco alloggi nel settore pubblico (o, come succedeva in passato, edificato da compagnie assicurative, banche, aziende pubbliche e private per i propri dipendenti).
Basta questo a spiegare la fame di alloggi?
Secondo noi, no. Come stiamo notando sempre più spesso in Toscana e ci viene riportato anche da diversi contatti, l’affitto vacanze sta prendendo il posto di quello abitativo. E questo non solamente in zone montane o balneari, ma anche nelle città e perfino nei paesi limitrofi, immersi in campagne spesso bucoliche ma, dal punto di vista sociale e dei servizi, morte undici mesi l’anno.
Cosa ha spinto tanti proprietari a optare per tale forma di affitto? Sempre secondo noi, il regime fiscale particolarmente favorevole, che ha introdotto anche in questo settore la cedolare secca. In pratica, anche chi affitta un appartamento per periodi brevi ottiene gli stessi benefici ai quali, anni fa, accedevano solamente coloro che stipulavano contratti di locazione di quattro anni più quattro, a uso abitativo, e con limitazioni all’aumento del canone.
Oggi anche il locatore per puro scopo di lucro può avvalersi dell’imposta sostitutiva del 21% sul canone di locazione lordo, invece di aggiungerlo alle proprie entrate (da pensione, lavoro o rendita) per essere tassato secondo il proprio scaglione IRPEF. Esiste un unico limite a tale facilitazione, ossia che i ricavi della locazione non eccedano i 50.000 Euro lordi annui. Inoltre, l’aliquota IRPEF in regime ordinario, è stata ridotta al 10% nei Comuni con problematiche abitative in quanto densamente popolati (ovvero a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia; nei comuni confinanti e negli altri capoluoghi di provincia); in caso di contratti d’affitto a studenti universitari e per gli affitti transitori per motivi di studio o lavoro (della durata da uno a 18 mesi); oltre che nei Comuni che hanno subito calamità naturali. Anche chi possedesse diversi alloggi, e voglia affittarli solo a vacanzieri o per periodi brevi, può accedere a un’aliquota agevolata del 26%.
Tutto ciò cosa significa? Facciamo l’esempio di Lucca. Fuori dalle Mura un bilocale, fino a un paio d’anni fa, poteva essere affittato ad uso abitativo intorno ai 500/600 euro mensili oltre alle spese condominiali. Oggi, quello stesso bilocale, grazie alle agevolazioni fiscali, può essere affittato a stranieri o italiani in vacanza a 100 euro a notte, il che equivale a 3mila euro mensili. Anche affittando l’appartamento solo per una settimana al mese, si guadagna di più che con un normale contratto di locazione 4+4 o 3+2.
Sebbene la scusa ufficiale di tali manovre che, come sempre, agevolano le rendite (infatti una persona che percepisce 150mila euro annuali dall’affitto di più appartamenti versa solo il 26% di tasse, contro il 43% – oltre i 50mila euro – di coloro che li percepiscono da lavoro) sia quella di ‘eliminare’ il ‘nero’; ciò che tali manovre hanno di fatto prodotto è una diminuzione ulteriore degli alloggi in affitto per le famiglie italiane a favore dei vacanzieri, soprattutto se ‘mordi e fuggi’. Come constatiamo noi stessi a Lucca, città che vegeta quasi tutto l’anno ma si rianima grazie a eventi spot che attirano orde di visitatori da una sola o due notti, quali il Lucca Comics e il Summer Festival.
L’Italia non è un Paese per giovani, e nemmeno per gli italiani – ma non a causa della concorrenza dei migranti, bensì a causa della miopia politica dei Governi e dei Sindacati (3), che considerano la casa una rendita invece che un diritto.
(1)
(2)
(3) I Patti in Deroga all’equo canone furono appoggiati anche da Sunia/CGiL e Uil, visto che avrebbero dovuto per forza essere sottoscritti con il loro intervento e conseguente obbligo di tesseramento o versamento quota da parte del locatario
venerdì, 19 dicembre 2025
In copertina: Foto di Jandobry1 da Pixabay
